不動産の評価について

相続登記の必要性


不動産に関する相続税を計算する場合には、対象となる財産にどのくらいの価値があるかということを調査することが必要です。相続財産の価格は、相続開始時点での時価で評価されることになります。

時価

相続税法を見てみると、ごく一部の財産についての特別評価方法を定めた上で、その他の財産は時価によって評価するとされています。
しかし、時価というのは見解や考え方が分かれるところでもあり、公平に評価をするための方法が必要です。
そこで、国税庁が管理する財産評価基本通達では、個々の財産についての具体的な評価方法を示してくれます。財産の評価は原則として、この基本通達で定められた価格によって行われることになります。

倍率方式と宅地比準方式

倍率方式は、固定資産税評価額に倍率をかけて算出します。
宅地比準方式は、宅地とみなした場合の1平方メートルあたりの価格から1平方メートルあたりの造成費の額を引いて、地積をかけて算出します。

家屋・借家権

いずれの場合も、倍率方式によって算出されます。
また、固定資産税評価額は、所在地の市町村役場で確認することができます。

農地・山林

農地は、所在地域によって純農地・中間農地・市街地周辺農地・市街地農地という4種類に区分されます。
純農地と中間農地は倍率方式、市街地農地は宅地比準方式、市街地周辺農地は宅地比準方式による市街地農地の80%で評価します。
山林も基本的に農地同様の評価になり、純山林・中間山林・市街地山林に分かれます。
純山林と中間山林は倍率方式、市街地山林には宅地比準方式で行われます。

借りている土地・貸している土地

借地権の価格は、自分の土地を自分で使用している(自用地)とした場合の評価額に、借地権利割合をかけて求められます。
一方、貸宅地の場合は、自用地としての評価額から借地権の評価額を控除して算出します。
また、貸家建付地(貸物件としての建物を建てている土地)の場合は、自用地としての評価から権利に相当する金額を控除して算出されます。

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